Investor Toomas: murepilv kinnisvarafondi kohal

Lugejad tahavad teada, millistel juhtudel on fondil õigus dividendipoliitikat muuta ja väljamakseid vähendada. Ja mis peaks juhtuma, et fond kinni pandaks.

„Olen üritanud küsida, milliste juhtumite korral dividendimaksed lõpevad või vähenevad,“ kurtis mulle ühel koolitusel kinnisvarainvestor Peeter Pärtel.

"Kas investeeriksid Baltic Horizon Fundi ka täna ja milline on sinu investeerimistees?“ uuris teine lugeja.

Dividend sõltub renditulust

Kuna fondi osakuid leiab ka minu portfellist, haarasin investorite muret kuuldes telefonitoru ja üritasin ka ise Baltic Horizoni juhilt Tarmo Karotamelt vastuseid saada. „Rahalised väljamaksed sõltuvad renditulust, sealjuures majade täituvuse määrast ning objektide laenude tingimustest,“ ütles ta. Fondijuhi kinnitusel on neil asjadel rahavoole ja kvartaalsetele väljamaksetele kõige suurem mõju.

Seega vähenevad dividendimaksed siis, kui Baltic Horizon ei suuda oma portfelli kuuluvaid hooneid välja üürida. Karotam tõdes, et suur vakantsus kõikides objektides vähendaks rahalisi väljamakseid, kuid kinnitas, et selle vältimiseks nähakse iga päev vaeva. „Teeme tööd, et hoida meie objektide täituvus maksimaalsel tasemel ning laenude kulud fikseeritud,“ lubas fondijuht.

Karotam ütles, et portfellis olevate objektide kaalutud keskmine intressikulu langes eelmise aasta lõpuks 2,1 protsendilt 1,7 protsendile ja laenude keskmine pikkus kasvas 2,1-lt aastalt 2,8 aastale. „Et hoida laenukapitali kaasamisest tulenevaid riske võimalikult madalal, on fondi eesmärk kaasata seda 50 protsendi ulatuses. Eelmise aasta lõpus oli laenukapitali osakaal varade väärtusesse 48,8 protsenti,“ lisas Karotam.

Ühine otsus

Teisele investoreid painavale küsimusele ehk mis alustel saaks fondi likvideerida, vastas Karotam, et see peab olema investorite ühine otsus. Seega saab fondi sulgemist otsustada vaid fondi osakuomanike koosolekul.

Kuna osakuomanike nimekiri pole avalik, tekib minul aga kohe küsimus: kui väikese otsustajate ringi kätte koondub enamik fondi osakutest? Sõltub sellest ju see, kas fondi sulgemine on väikese grupi või laia ringi käes.

Mulle kui investorile teeb aga rõõmu Karotame saadetud statistika, mille järgi on Baltic Horizoni fondi osak peale Stockholmis noteerimist enim kaubeldud Baltikumi väärtpaberite hulgas 7.–8. kohal. See annab kindlust, et vajaduse tekkimisel õnnestub väärtpaberit ikkagi müüa.

Lisaks on fondi portfellis pikad rendilepingud stabiilsete ettevõtetega, näiteks G4S, mille pankrotistumine on ebatõenäoline ka kriisi ajal. Samuti ei usu ma, et suurtel ettevõtetel oleks soovi kuhugi kolida.

Mõtestan Baltic Horizonit enda jaoks kui pisut kõrgema riskiga hoiust. Et fondi osakaal moodustab minu portfellist 3,5%, on ligi 7–9% vahemikku jääva oodatava dividenditootluse kohta risk ja tulupotentsiaal minu jaoks täpselt tasakaalus.