Investeeringud madalseisust väljas

"Suurem osa tehingud tehti eelmisel aastal küll väiksemate objektidega, kuid varasem investorite äraootav seisukoht ja passiivsus on asendunud julgusega ennustada turuolukorra paranemist. Selle aasta esimene poolaasta järgib suure tõenäosusega sama trendi," prognoosib sellel aastal ärikinnisvara investeeringutes toimuma hakkavat Uus Maa Property Advisors OÜ juhatuse esimees Ardi Roosimaa.

Ostjate ja müüjate huvid tasakaalust väljas. Pindi Kinnisvara juhatuse esimees Peep Sooman märkis, et ärikinnisvaraturul on küll hulgaliselt huvilisi, kes soovivad soodsaid osta teha, kuid on kaks asjaolu, mille taha suuremad tehingud toppama jäävad.

Soomani sõnul ei usalda investorid kassavoogu tagavate objektide puhul tihtipeale kehtivaid üürilepinguid, kuna paljud üürnikud kauplesid varasema paari aasta jooksul hindu alla ning sageli on kehtivates lepingutes tulevane üürihinna kujunemine ebaselge. "Seetõttu on investoril küllalt keeruline hinnata tulevast objekti tegelikku kassavoogu ning seeläbi ka turuväärtust," rääkis Sooman. Tavaliselt ei soostu hoonete omanikud tema sõnul aktsepteerima müügihinna arvestamisel hetke allahindlustega kassavoogu, proovides mängida tulevasele üürihinna ja seeläbi ka müügihinna tõusule, ostja aga võtab loomulikult aluseks ainult tänased numbrid.

Teiseks komistuskiviks on finantseerimine. "On väga vähe neid investoreid, kes saavad või tahavad soetada suuremaid äriobjekte vaid omakapitali arvel. Pankade kaasamine eeldab aga investori väga tugevat taustainfot ning laitmatuid finantstulemusi. See piirab ostjate hulka märkimisväärselt," nentis Sooman. Siiski võib Roosimaa hinnangul oodata, et investeeringute aktiivsus kasvab, seda tänu finantsriskide alanemisele ja jätkuvalt odavale rahale.

"Riigireitingute paranemine tõmbab kindlasti ka välisinvestorite tähelepanu. Pankade valmisolek kinnisvara investeeringuid finantseerida kasvab, aga endiselt eelistatakse professionaalseid partnereid ja hästi läbimõeldud äriplaane," märkis Roosimaa.

Sooman prognoosis, et suuremate tehingute turul annavad ka 2011. aastal ilmselt tooni üksikud hästi kapitaliseeritud kohalikud investorid. Küll aga suureneb eelkõige väiksemate, kuni kahe miljoni euro väärtuses varade soetamine oma tarbeks. "Ettevõtjad, kes on kriisi edukalt läbinud, laiendavad tegevust ning eelistavad vara üürimise-rentimise asemel olla ise omanikud, kuna mõne aasta perspektiivis muutub üürikulu taas võrreldavaks igakuise laenumaksega."

Investeeringutootlus kukkus läbi 10% piiri. Aasta teises pooles jõudis see 9% piirimaile ning Roosimägi hinnangul on tõenäoline veel ca 0,5-1% langus allapoole.

"Seda muidugi eeldusel, et turule tuleb hulk objekte, mis hinnatrendi adekvaatselt näitavad," märkis Roosimaa, lisades, et sellised hinnatasemed on prognoositavad Tallinnas, mis omakorda veavad hiljem kaasa ka teised piirkonnad.

Turul on tekkinud vajadus uue büroopinna järele. Enamikus A ja B+ kvaliteediga büroohoonetes on vakantsus langenud alla 10%. "Tugeva kontseptsiooniga projektide, näiteks Ülemiste Tehnopolise plaan alustada täiendava mahu arendamist kinnitab, et on hulk kliente, kes vajavad suuremaid pindu, ja turul praegu midagi pakkuda ei ole," ütles Uus Maa Property Advisors OÜ juhatuse esimees Ardi Roosimaa.

Brave Capital OÜ juhatuse liige ja partner Veljo Kuusk ootab aga üllatust tootmiskinnisvaralt. "Nüüd, kui euro käibeletulekuga on kõik sisendid välisettevõtetele selgelt näha, leidub kindlasti julgeid, kes hinna, üldkulude ja maksude kaalutlusel oma tootmisüksused siia võiks kolida."

Ärikinnisvara väärtus toetub selle võimele toota investorile raha. Mida kättesaadavam on pangalaen, seda likviidsem turg . Praegu aga pangad sisuliselt ärikinnisvara ei finantseeri. Tegijateks jäävad kohalikul turul juba tegutsevad kapitaliseeritud investeerimisettevõtted ja Skandinaavia erakapital. Meie tillukese turu jaoks on seda täpselt nii palju, et tekitada turul elavnemist.

Suuremate Briti pankade laenuportfellides tuleb sel aastal Euroopas refinantseerida laene meie mõistes hiigelsummades, ei usu, et mõnel uuel pangal oleks aega ja vahendeid täiendavalt Eestisse siseneda. Seega sõltub meie turg Skandinaavia pankade tegevuskavast. Pean pöialt, et pankade juhatustes olevad eesti mehed julgeksid ja suudaksid veenda otsustajaid kohalikku majandusse uuesti laenu andma ja pangad asuksid oma portfelle kasvatama sarnaselt aastatele 1998-2004. See tagaks turule hädavajaliku likviidsuse.