Eduka rahapaigutuse tagab investori kannatlikkus

Välisostjad on umbes 80 ulatuses Skandinaavia taustaga investorid, kuna ülejäänutele, sh suurematele pensioni- ja kinnisvarafondidele on Eesti turg liiga väike, läbipaistmatu ja vähelikviidne. Riskide maandamiseks eelistatakse pigem soetada suhteliselt kallimat, kuid väikesemahulisemat kvaliteetkinnisvara.

Kesklinna kvaliteetseid büroohooneid on müüdud keskmiselt üks aastas, mistõttu on üldistuste tegemine taolise võrdlusmaterjali baasil raskendatud. Teadaolevalt on arvestuslikud sisemised tulunormid (IRR) jäänud vahemikku 11?13. Praegu pakuvad müüjad tootlust kuni 10. Kuna hoonete omanikud on enamasti pangad, kindlustusseltsid ning hästi kapitaliseeritud ettevõtted, puudub neil otsene müügivajadus.

2004. aastal on oodata tõsist survet südalinna büroopindade üüri languseks ning vakantsuse kasvuks. Selle tulemusena on büroopindade tootlus veelgi vähenemas, kuid lähimate aastate väherõõmustavat perspektiivi silmas pidades pole omanikel kuigi head väljavaated ka oma positsioonidelt lahkumiseks. Sisuliselt tekib seisak, kus tugeva närvikava ja kõrge kapitaliseeritusega ostjatel võib tekkida väga soodsaid võimalusi pikaajaliste investeeringute tegemiseks.

Ülemaailmse majandussurutise ja sellest tuleneva tarbimise vähenemise tõttu on langemas ka kaubanduskeskuste tootlused ning suurinvestorid otsivad alternatiive nn uutelt turgudelt. Üha suuremate müügikeskuste rajamine ning edukas töölerakendamine on hea eeldus suurinvestorite huvi äratamiseks Baltikumi ning Eesti kinnisvaraturu vastu. Kuna enamik keskustest on rajatud edasimüügi eesmärgil, tehakse esimesed suuremad kaubanduskeskuste ostu-müügitehingud tõenäoliselt 2004. aastal. Müügitehingute tootluseks võib prognoosida sõltuvalt keskuste asukohast ja kvaliteedist 11?13.

Vanalinna kiiresti tõusnud hinnatasemest hoolimata on eelkõige välisinvestorite huvi sealse kinnisvara vastu pidevalt kasvanud. Piiratud maht, unikaalsus, hea likviidsus ning garanteeritud stabiilne hinnatõus teevad vanalinnast atraktiivse rahapaigutamise võimaluse. Et rahavood sellistel kinnisvaraobjektidel moodustavad keskeltläbi 6?8 tootluse, on valdav osa nendest investeeringutest rajatud soetatava kinnisvara väärtuse tõusule.