Kontoripinna kasvule võib tulla äkiline stopp

Kinnisvaravahendusfirma Colliersi viimastel andmetel oli A-klassi büroopindade (nüüdisaegne ja kesklinna piirkonnas paiknev büroopind – toim.) vakantsus Tallinnas 5-6%. Võrdlusena viitab Ojala Prahale, kus bürooturu vakantsuse määr on viimastel aastatel olnud 7,7-10% ja Varssavis 14%.

Teise võrdlusena toob Ojala büroopindade ruutmeetrite suhte linnaelanike arvuga. 2017. aastal oli Tallinnas ühe elaniku kohta 1,36 m² kontoripinda, Riias 0,64 m² ja Vilniuses 1,01 m². Prahas oli see näitaja 2,53 m² ja Varssavis 1,96 m². „Võrreldes Põhjamaadega on meil büroopinda elaniku kohta selgelt vähem, sest Helsingis koos eeslinnadega oli ühe elaniku kohta 7,06 m² ja Stockholmis 6,41 m² kontoripinda,“ märkis Ojala ning lisas „Samas on oluline Tallinna ja Põhjamaade pealinnade võrdluses silmas pidada, et riigid ja nende majandusstruktuur ning -tase on väga erinev, seega ei peaks antud numbreid üks-ühele võrdlema,“ lisas Ojala.

Ülemiste City arendaja Technopolis Ülemiste ASi juhatuse esimees Gert Jostov viitas, et Tallinnas on büroopinnad koondunud peamiselt nelja piirkonda: südalinn, Pärnu maantee, Mustamäe tee algus ja Ülemiste piirkond. „Need piirkonnad katavad pea 90% kontoripindadest ehk Tallinnas on bürood väga kontsentreeritud,“ nentis Jostov.

Karmistuvad normid tõmbavad pidurit

Jostovi sõnul on konkurentsisituatsioon ärikinnisvaraturul tihenenud ja teeb seda veelgi, sest viimastel aastatel on ehitustegevus olnud üle nelja korra suurem võrreldes senise keskmise vajadusega. „Kinnisvaraärile on see olnud omane juba pikka aega, et kõik sätivad ennast justkui ühele stardipositsioonile ja seda samaaegselt,“ kirjeldas Jostov turul toimuvat. Ta lisas, et olenemata sellest, kui palju ehitatakse, on senini tegutsemisruumi ja üürnikke jagunud kõigile arendajatele. „Arvan, et tänastel ehitajatel uute hoonete täitumisega probleeme ei tule. Küll aga võib tekkida vajadus teha järeleandmisi investeerimistulususes,“ ütles Jostov.

Jostovi märkis, et olukord võib muutuda 2021. aastal, mil hakkavad kehtima uued energiatõhususe normid. „Ehitustegevus võib olla praegu forsseeritud, sest ees on oluline muutus,“ selgitas Jostov, kelle sõnul võib uute normide rakendumisel alguses arendustegevus seiskuda. „Ühelt poolt on selleks ajaks palju büroopindu valmis saanud, aga teiselt poolt tekib turule palju ebaselgust seose nõuetega,“ ütles Jostov. Tema sõnul on olemas küll oskus ehitada, aga puudub kogemus, kuidas seda teha mõistliku hinnaga. „Selliseid nõudeid ei ole varem rakendatud ja praegu tundub see üsna kallis.“

Moodsad büroomajad

Ojala sõnul on kontoripindade üürnike soovid ja vajadused muutunud. Kui kümmekond aastat tagasi eelistati fikseeritud ehk nn kabinetsüsteemiga kontoripindu, siis üha enam liigutakse avatud kontorite suunas. „Just seetõttu on uue taseme ja funktsionaalsusega hoonete juurdetulek täiesti normaalne,“ märkis Ojala.