Mis ootab Rootsi kinnisvaraturgu?

Ehitustempo eluasemedefitsiiti ei kaotanud

Esimesed märgid turu jahtumisest ilmnevad alles nüüd. Inimeste ootusi kinnisvara­­hindadele väljendav SEB eluasemehinnaindeks langes novembris madalaimale tasemele alates 2012. aastast. Siiski peegeldab see pigem kinnisvarahindade paigal­seisu ootust: kui hindade langust ootas 32% inimestest, siis 43% uskusid, et kasv jätkub ka edaspidi. Rootsi kinnisvara hetkeväärtust peegeldav Valueguardi eluaseme­hinna­indeks näitas oktoobris aga juba väikest langust. Müüjate ja ostjate nägemused kinnisvara õiglase turuväärtuse osas kipuvad aina enam lahknema, eriti just suurlinnades, kus varasem hinnakasv on olnud suurim. Seetõttu tuleb pidada tõenäoliseks, et väike hinnakorrektsioon Rootsi kinnisvaraturgu tõepoolest eest ootab. SEB prognoosi põhjal langeb Valueguardi eluasemehinnaindeks tänavu augustis saavutatud tipust 2018. aasta keskpaigaks 5-10 protsendi võrra allapoole. Seejärel turg küll tasakaalustub ja 2019. aastal võib taas oodata väikest hinnakasvu. Kuid miks saab langus olema niivõrd väike?

Üks peamistest selgitustest hinnakasvu pöördumisele on turul valitsev ülepakkumine teatud kinnisvarasegmentides. Elamuehituse tempo on Rootsis tõepoolest hoogne. Esimesel poolaastal alustati töid enam kui 33 000 elukondliku ehitusprojektiga. Võrdluseks: alles 2013. aastal oli see tase enam kui kaks korda väiksem. Hinnanguliselt peaks 2017. aastal Rootsis valmima umbkaudu 70 000 uut kodu. Sellele vaatamata ei saa öelda, et viimaste aastate kiire ehitustempo oleks tekitanud turule üldise eluasemete ülekülluse. Riikliku ehitus- ja planeerimisameti Boverket hinnangul on 2020. aastani turul nõudlus 80 000 uue kodu järele aastas. Selle põhjuseks on vajadus tulla toime rahvastiku kiire juurdekasvuga, mis on osaliselt seotud põgenike sissevooluga Rootsisse viimastel aastatel. Lisaks on kiire ehitustempo väldanud suhteliselt lühikest aega – näiteks Norras on 10aastase perioodi vältel ehitatud suhtena 1000 elaniku kohta 50% rohkem eluasemepinda.

Uued eluasemed ei vasta vajadustele

Rootsi kinnisvaraturu ehk suurimaks probleemiks on asjaolu, et uued kinnisvara­arendused ei vasta elanikkonna tegelikule nõudlusele. Suur osa uutest projektidest on kavandatud kõrgemasse kvaliteedi- ja hinnaklassi, mida valdav enamus koduostjatest ei saa endale lubada. Maa piiratud kättesaadavus suurlinnades on motiveerinud arendajaid krunte maksimaalset väärindama, kuid klientide arv, kes on valmis luksuse eest maksma, on paratamatult piiratud. Pikemas plaanis tingib see vajaduse muutusteks nii ehitusturul, kui rendi- ja müügihindades.

Omaette küsimus on uusimmigrantide majutamisega seotud probleemid, kellest enamus ei suuda veel pikka aega isiklikku elamispinda hankida. Hetkel lasub põgenike majutamise kohustus kohalikel omavalitsustel, kes püüavad sellega toime tulla, andes neile eelisjärjekorra ootejärjekorras üüripindadele munitsipaalmajades. See muudab omakorda üürikorteri leidmise vaevalisemaks teistele ühiskonnagruppidele, kes omavalitsuselt korterit ootasid. Jõukas ühiskonnas ei päädi see aga kuuse all ööbimisega, vaid on motiveerinud inimesi isiklikku kinnisvara soetama. Kasvavaks trendiks on saanud ka üürimajade ehitus. Kuigi uusarendustes kipub üürihind turu keskmist oluliselt ületama, ei ole tõenäoline, et korterid jääksid tühjana seisma. Valdav enamus neist projektidest on ellu viidud suurlinnades, kus rahvastiku juurdekasv on eriti kiire, andes arendajatele kindlustunde, et pindade vakantsus saab olema väga madal.

Rikas rootslane elab üle ka halvemad ajad

Kinnisvaraturu riskide hindamisel, tuleb arvestada inimeste majanduslikku kindlustatust, mis Rootsis on äärmiselt kõrge. Rootsi majapidamiste säästmismäär on aastaid püsinud 16% lähedal, mis on kordades kõrgem kui Euroopa Liidus keskmiselt.