Investeerimine kui maraton

Viljar Araka juhitava EfTEN Capitali kinnisvarafondi portfellis on kokku 21 objekti Eestis, Lätis ja Leedus. Nad on keskendunud pikaajalistele investeeringutele. Ta võrdles: "Spordis on sprint ja maratonijooks. Aktsiaturgudel aga päevakauplemine ja pikaajaline investeerimine. Ühte patta neid panna ei saa, meie oleme valinud teise variandi." Arakas lisas, et nad ei eeldagi väga kiiret rahavoo tõusu. "Kui see juhtub, on muidugi väga tore." Ta rõhutas püsivate üürnike olulisust. "Kui üürnikud on majas, siis rahavoog ei katke. Turu tõusu käigus tuleb kiiremini, kriisi ajal vähem, aga midagi on pidevalt olemas." Kinnisvarafond teenis mullu 10,2 miljonit eurot puhaskasumit, see on tunamullusega võrreldes rohkem kui poole enam. Fondi juhatus teeb peatsel aktsionäride üldkoosolekul ettepaneku maksta kasumist brutodividende 3,1 miljonit eurot. Arakas toonitas, et välja makstavad dividendid on aasta-aastalt kasvanud.

Inflatsioon jääb üüritulu kasvule jalgu?

Ka BPT Baltic Opportunity Fundi juht Tarmo Karotam märkis, et kiire kasumi saamise ning lühiajalise sisenemise-väljumise asemel on Baltimaades fookusesse võetud jätkusuutliku dividendi teenimine, mis on arvestatavad, ulatudes 7-10%ni aastas üle 90% täituvusega ja professionaalselt hallatud varade puhul. "Võrreldes muude investeerimisalternatiividega on tulemus märkimist väärt." Ta tõi välja, et suund dividendide teenimisele on mõistetav ka seepärast, et sellised tulud on inflatsioonikaitsega. "Kaitse annab hoonete lepingujärgse üüri indeksseerimine igal aastal inflatsioonimääraga. Hea asukohaga kinnisvaral on head eeldused nõudluse suurenedes tagada isegi inflatsioonist kiirem üüritulude kasv." Karotam lisas, et huvitavaks ja apetiitseks muudab Balti ärikinnisvara investeeringud asjaolu, et investor saab osta Põhjamaadest pärit rentnikega hooneid oluliselt odavamalt ning teenida seejuures kõrgemat tootlust kui investeerides otse ärikinnisvarasse Põhjamaades. "See tähendab, et investori jaoks on ärikinnisvara puhul riski-tootluse suhe oluliselt parem just Balti riikides. Antud kontekstis on investoril kõik eeldused teenida kogutootlust aastas vahemikus 13-18 protsenti."

Uus suund: Mustamäelt tagasi kesklinna

Andrus Viks Arco Varast ning Einar Vellend Domusest kinnitavad, et üürnike liikumine aktiviseerunud. Viks selgitas:  "Paljudel saavad just viimasel ajal pikad üürilepingud ümber. Mõeldakse, kas minna uue pinna peale. Kõik oleneb ka lisandväärtustest, mõne jaoks vaid hind, mõne jaoks parkimisvõimalused. Kõik asjad tulevad mängu. Mõned ütlevad, et ei pea tingimata kesklinnas olema, võivad ka äärelinnas. Ja vastupidi. Oleneb firmast."

Vellend arutleb: "Üürnikud on tagasi liikumas kesklinna - kui võrrelda mõne aasta taguseid suundi, siis oli liikumine just kesklinnast välja. Paljuski tingis selle uute hoonete ehitus, mis kerkisid just äärelinna - Mustamäe, Rocca Al Mare, Pärnu maantee, kesklinna uusi hooneid juurde ei tulnud - nüüd on seis muutunud ja valmis on saanud Laeva 2 Navigatori maja suurusega 6000 m², Kentmanni 4 ärimaja suurusega 3500 m², valmimas on Kentmanni 6, kus äripindadena saadaval ca 500 m². See on andnud klientidele võimaluse valida moodne pind kesklinnas."

MIS ON MIS

Viimase poole aasta suurimad investeeringud

Eften Capital ostis Tammsaare tee 49 K-Rauta kaupluse 12,9 miljoni euroga, Taevakivi 13 laohoone 11,5 miljoni euroga ja Betooni 4 Premia tootmishoone 8,4 miljoniga.

Endine Ajakirjandusmaja Pärnu mnt 67a osteti 8,1 miljoniga väiksemate investorite poolt. Kunstiülikooli tarbeks ostis Riigi Kinnisvara 6,9 miljoniga Kotzebue tn 1 Suva tühja hoone.

Kõrgepinge tn 37 lao- ja tootmishoone ostis Capital Mill Baltic Property Trust-i käest 3,2 miljoni euroga.

Butembo OÜ ostis Telliskivi Loomelinnaku 4,8 miljoni euro eest.

Allikad: Domus kinnisvara äripindade valdkonna juht Einar Vellend, Äripäev

PANE TÄHELE

Otseinvesteeringu kasuks räägib võimalus ise investeeringut kontrollida, kuid eeldab vara halduse ja rahavoo optimeerimisega tegelemist.

Otseinvesteeringud: 

* Otsene kontroll investeeringu üle

* Võimalus fokusseerida väiksematele objektidele/pindadele

* Vabadus otsustada investeeringu saatuse üle

* Ost/müük protsess üldjuhul kiirem

* Suur nn "ühe" objekti risk

* Suuremate objektide puhul vajab suurt hulka vaba raha, kuna atraktiivsete objektide hinnad on tavaliselt miljonites eurodes

* Eeldab vara halduse ja rahavoo optimeerimisega tegelemist

Kaudsed investeeringud (kinnisvarafond):

* Kinnisvarariski jaotumine geograafiliselt ning varade lõikes

* Professionaalne kinnisvarahaldus, laialdased üürnike ning pankade/investorite kontaktid

* Aktiivne varahaldus maksimeerimaks objekti väärtust

* Arvestama peab fondi halduskuludega

* Fondimahust lähtuvalt turu parimad finantseerimistingimused

* Suurtel investoritel võimalus taotleda esindatust nõukogus ja otsustusprotsessides

* Minimaalne investeering jääb kinnisel fondil 100 000 EURi piiresse

Allikas: BPT Baltic Opportunity Fund