Eesti mõttetud reeglid peletavad välisinvestoreid

Kellelgi ei tule pähe advokaatide kasuks sundteenuste kehtestamist ? näiteks nõuet, et teatud lepingud peaksid olema advokaadi viseeritud või et äriühing oleks kohustatud aastaaruande osana esitama õigusliku auditi.

Suur osa potentsiaalsetest välisinvestoritest loobub tütarettevõtete või filiaalide asutamisest Eestis, kui nad saavad teada, milline notariseerimise, apostilliseerimise, dokumentide kogumise ja tõlkimise kadalipp neil läbida tuleb. Enamikus riikides äritoiminguid ei notariseerita.

On üldteada, et suur osa nõutavatest formaalsustest on ettevõtja kaitsmise seisukohast sama mõttetud kui marssima õppimine tänapäeva sõja tarvis. Esimese sammuna tuleks muuta vabatahtlikuks üldkoosoleku otsuste ja enamlevinud keeltest tehtud tõlgete tõestamine. Hüpoteegiga tagatud laenulepingu lõpuleviimise võimalikkus heal juhul nelja kuu möödudes on kaasaegse mobiilse majanduse kontekstis skisofreeniline. Üheks põhjuseks on 1990ndatel tehtud poliitiline otsus kohaldada kõige äärmuslikumat Saksa kinnistamismudelit. Minu Saksa kolleegid, kes on erinevalt meist harjunud kinnistamisega mõistliku aja jooksul, on avaldanud imestust, miks valiti täiesti tühja koha pealt ja valikuvabaduse tingimustes paljude lihtsate ja turvaliste hulgast just see kohmakas süsteem.

Väide, et valitud mudel kaitseb omanikke paremini, ei ole täpne. Eeliseks võib vast olla selle isiku kaitse, kes tugineb klassikalises ideaaltehingus kinnistusraamatu kannetele. Samas ei aita pankrotimenetluses või abikaasadevahelise ühisvaravaidluse juhtudel kinnistusraamatule tuginemine midagi, mistõttu tuleb ikkagi läbi viia müüja taustauuring.

Kui kellegi õigusi on rikutud ja kohus peab vajalikuks hagi tagamist, siis kantakse meil, erinevalt enamikust riikidest, kohtumääruse alusel hagi tagav kanne kinnistusraamatusse mitte kohe, vaid üldises järjekorras. Selleks ajaks on tagajärjed tihtipeale pöördumatud.

Tänapäeva majanduse vajadusi mitte arvestav kinnistamise regulatsioon ei kaitse tuhandeid liisinguvõtjaid, kes on kinnisvaraprojektidesse paigutanud sadu miljoneid kroone. Liisinguvõtjad ei pruugi, vaatamata kohusetundlikule tasumisele, kunagi kinnistu omanikeks saada. Üheks põhjuseks on see, et liisingleping sõlmitakse lihtkirjalikuna, kuna majanduslikult on ebaotstarbekas pikka aega audientsi oodata ja notari sundteenuse eest hiigelsummasid maksta. Teisalt, ka liisinglepingu notariaalne tõestamine ei puugi kindlustada omanikuks saamist liisingperioodi lõpus. Loomulikult üle kümne aasta toiminud kinnistusraamatusüsteemi aluseid ei saa muuta, küll aga võiks neid tänapäevastada, eeskätt kinnisvaraliisingu üksikasjaliku regulatsiooni kehtestamisega.

Kindlasti tuleb loobuda kinnisasja suhtes tehtavate eellepingute notariseerimise nõudest. Eellepingu notariaalse tõestamise absurdne nõue pärsib ühe niigi maailma kõige aeglasema kinnisvaraturu mobiilsust. Meie spetsiifikat arvestades on eellepingut vaja just seetõttu, et notari juurde ei ole lähiajal võimalik pääseda.

Normaalses majandusruumis on lihtkirjalik eelleping tavapärane pooli võlaõiguslikult siduv õiguslik instrument. Puudub igasugune mõistuspärane seletus, miks teovõimeline isik ei tohiks eellepinguga võtta lihtkirjalikku kohustust tasuda leppetrahvi või hüvitisi, kui ta keeldub notariaalse lepingu sõlmimisest, kui võlaõigusseadus võimaldab samas muude suurte rahaliste kohustuste võtmist isegi suulise lepingu alusel.