Magalarajoonide korterite hinda mõjutavad ostjate emotsioonid

Selgeks hinnatõusu mootoriks on praegu uued korterid, mille hinnad algavad tasemelt 13 000 kr/m². Uute ja odavate korterite puudumise tõttu on tekkimas tõsine oht, et magalate hinnatõusu jätkudes jõutakse peagi tasemele, kus tüüpkorterite hindadele pole enam võimalik leida ratsionaalseid põhjendusi.

Kuigi sealsete eluasemete hinnad on aasta-aastalt tõusnud, on see toimunud peamiselt pakkumist ületava nõudluse, mitte magalate endi väärtustumise kaudu. Kriitiliseks piiriks võib täna pidada remontimata korterite puhul hinnataset 8500 kr/m² ning renoveeritud korterite puhul 10 500 kr/m², mida on saavutamas Õismäe elamispinnad.

Tüüpkorterite turg on suhteliselt tundlik majanduslikele ning emotsionaalsetele tagasilöökidele. Kinnituse selleks andis 2002. aasta 5?10 suurune hinnakorrektsioon, mille peamiseks ajendiks võib pidada avalikkuse negatiivset suhtumist. Tänaseks on hinnad taas ületanud languseelse taseme, kuid hindade lähenemine kriitilisele piirile suurendab hinnakorrektsiooni kordumise võimalikkust tulevikus. Tüüpkorterite turg on kujunenud paljudele noortele inimestele omamoodi hüppelauaks, kust võimaluste avardudes kolitakse paremasse piirkonda või eramusse. See tagab korteritele küll hea likviidsuse, kuid suurendab vastuvõtlikkust emotsionaalsetele otsustele.

Valdav osa tänastest ostjatest kasutab ostuks pangalaenu, mistõttu sõltub turu edasine areng kõige enam just pankade laenupoliitikast. Lähima aasta jooksul pole ette näha laenutingimuste karmistumist, v.a Euribori tõusust tulenev mõõdukas intressitõus. Seega on korterite hinnatrend jätkuvalt tõusev, millele annab lisatõuke ELiga liitumine (muudatused käibemaksuseaduses ja uute korterite kallinemine). Paari aasta taguse hüppelise hinnatõusu kordumine äärelinnas on siiski välistatud, kuna see tähendaks jõudmist juba uute korterite tasemele.

Siiski hakkas möödunud suvel magalarajoonides ringi liikudes silma erakordselt palju paneelmajade renoveerimist. Tüüpilise lahendusena võtavad korteriühistud laenu ning vahetavad saadud raha eest välja tehnosüsteeme, soojustavad elamu otsaseinu, remondivad trepikodasid ning uuendavad rõdupiirdeid. Selle tulemusena on eelkõige Mustamäe muutumas tunduvalt korrektsemaks ning inimsõbralikumaks, kus halli betoonmassi vahelt särab üha rohkem vastu rõõmsavärvilisi otsaseinu.

Kokkuvõtteks: kiiresti on paranemas nii magalate infrastruktuur, üldine heakord kui ka hoonete seisukord, mis vaatamata ajast mõnevõrra ette rutanud hindadele lisab kindlust, et hinnatõus jätkub.