Kinnistusraamat ? oluline pidepunkt

Õiguskäive vajab kindlaid aluseid. Paljud asjad vahetavad omanikke, neid müüakse, kingitakse või antakse muudel põhjustel teise isiku omandisse. Milline peab olema pidepunkt, et saaks kindlaks teha, kes on omanik ja välditud oleks eksitused ja õigusvead?

Eestis registreeritakse kinnisasju sarnaselt teiste Mandri- ja Põhja-Euroopa maadega tugeva õigusjõuga registris ? kinnistusraamatus. Kinnistusraamat on register, kus kajastatakse ammendavalt ja õiguslikult siduvalt kinnisasju puudutavaid õigussuhteid. Selle ülesanne on anda kindlat teavet kinnisasjade omanike kohta.

Sama tähtis ülesanne kasvab välja sellest, et õiguslikult on võimalik ja majanduslikult on vajalik kinnisasja koormamine. Siin on esmatähtsad pandiõigused (hüpoteegid), hoonestusõigused, servituudid ja reaalkoormatised jne. Juhul kui isik tahab kinnisasja osta, peab ta teadma, millised koormatised sellel on, sest muidu ostaks ta põrsast kotis. Ka siin aitab kinnistusraamat.

Kinnistusraamatu abil saavutatakse veel kaks eesmärki:

1. On võimalik ilma riskita teostada põhimõtet, et teatud asjaõigused kinnisasjale ei vaja valduse andmist (kinnisasja füüsilist üleandmist). Omanikule tähendab see suurt kergendust, et ta võib panditud kinnisasja valduse säilitada, seda ise edasi kasutada.

2. See võimaldab järgida veel ühte majanduslikult olulist põhimõtet: on võimalik ühe kinnisasja mitmekordne koormamine samaliiki õigustega.

Eelkõige võib samale kinnisasjale seada mitu hüpoteeki. See tähendab omanikule suuremate krediidivõimaluste avanemist. Tänapäeval on see ehitustegevuses möödapääsmatu. Kinnistusraamatu kanne on õigustloov ? kinnisasja puudutav õigus tekib, muutub või lõpeb üksnes juhul, kui on tehtud kanne kinnistusraamatusse. Nii tagatakse, et kinnistusraamatu kanded on alati õiged. Lisaks on kinnistusraamatu kanded avalikud ? igaüks saab nendega tutvuda ning saada andmeid selle kohta, missugune on kinnistu õiguslik seisund.

Kinnistusraamatu hindamise kriteeriumid nii riigi kui ka kodaniku jaoks on registrite usaldusväärsus ja nende kasutatavus. Kasutatavuse all peetakse silmas registritoimingute tegemise ja sealt info saamise mugavust ja lihtsust. Täna on registrite kasutatavuses veel probleeme.

Justiitsministeeriumil on selge nägemus, kuidas registrite kasutatavust parandada. Oluline arengusuund on teenindusstandardi parandamise kõrval üleminek täiselektroonilisele registripidamisele, mis on esimeseks eelduseks registritega suhtlemise olulisel lihtsustumisel ning registrimenetluse kiirenemisel.

Täna peetakse täiselektrooniliselt äriregistrit. Kinnistusraamatu puhul on plaanis selleni jõuda aastal 2005.

Riigi infosüsteemide juures peaks lähtuma nn põhi- ja sekundaarregistrite skeemist. Nt on juriidiliste isikute kohta põhiregistriks äriregister, füüsiliste isikute kohta rahvastikuregister, kinnisasjade kohta kinnistusraamat. Teised riigiasutused, kes kasutavad oma ülesannete täitmiseks põhiregistrites registreeritud infot, ei peaks seda nõudma puudutatud isikutelt endilt, vaid peaksid vajaliku info saama põhiregistrist.

Samamoodi peaks erinevad riiklikud registrid omavahel andmete vahetamiseks kasutama kõige lihtsamat teed ? elektroonilist andmevahetust. Siin on oluline märksõna erinevate registrite ristkasutus. Registrite ristkasutuse praktiline tulemus kodaniku jaoks on loobumine nõudest, et kodanik esitaks ühe registri väljavõtte teisele registrile mingisuguse toimingu tegemisel.

Järgmise eesmärgina tuleb nimetada seotud registrite ühiste päringusüsteemide loomist. Nii peaks olema võimalik kinnistusraamatu, maakatastri ja kaugemas tulevikus ka ehitiste registri (tänane hooneregister) ühise päringusüsteemi kaudu tutvuda kõigis kolmes registris huvi pakkuva kinnistu kohta registreeritud andmetega.