Pangad jahutavad kinnisvaraturgu

Üldine investeerimiskliima on positiivne, investeeringute turu käive oli küll veidi väiksem kui rekordaastal 2015, kuid võrreldav eelmise aastaga. Ka tootlused  on jäänud eelmise aastaga samale tasemele. Jätkuvalt madalad intressid soosivad positiivset investeerimiskliimat.

Niisiis võib öelda, et kinnisvara investeerimisturul ei ole olulisi muutusi  toimunud. Kui vaadelda näiteks ärikinnisvara investeeringute turgu numbrites, siis 2017. aasta investeeringute maht oli suurusjärgus 200 miljonit, mis liigub eelmise aasta tempos (2016 oli maht umbes 410 miljonit eurot).

 

Turg on ikka aktiivne ja huvilisi jagub. Tõsi, mõnes kinnisvarasektoris on riskid järjest suurenemas. Paradoksaalsel moel ei ole aga riskid seotud mitte enama pakkumisega, vaid just pakkumise vähesusega, mis sunnib vaba raha suure hulga ja ostjate suure konkurentsi tõttu ostjaid ostma vara suurema riskiastmega, st vara endaga seotud riskidele (juhtimine, lepingud jne) pööratakse vähem tähelepanu.

Kui tihti märgitakse, et turg on aktiivne seetõttu, et pangad pumpavad sellesse laenuraha, siis tegelikult peaks praeguses turusituatsioonis kiitma just panku, sest mitmete laenamist puuduvate regulatsioonide tõttu on pangad laenamisel oluliselt konservatiivsemad ja hoidnud sellega kinnisvaraturgu üle kuumenemast. Kui laenusaamine oleks praegu sama lihtne kui kümme aastat tagasi, oleksime kinnisvaraturul ilmselt juba taas kontrollimatus kinnisvarabuumis.

Suuremad riskid

Kinnisvarasektorid on praegu veel üsna kontrollitavad ja kohalik turg suudab ennast ise reguleerida. Nii näiteks toimus elukondliku kinnisvara turul väike hinnakorrigeerimine mõni aasta tagasi ja praegu käib lao-ja tootmispindade pakkumise korrigeerimine.

Suuremad riskid on ärikinnisvara sektorites (nt büroopinnad), kuhu voolab rohkelt mitmesuguste fondide vara raha, mis otsib endale ükskõik mil viisil investeerimist – mis sunnib varasid ostma suurema riskiastmega. Ja kuna valmis rahavoo objekte napib, siis on rahavoo investorid hakanud suunama pilke varade arendussektorisse ja võivad selle tasakaalust välja viia.

Kuigi kinnisvaraturg tundub olevat üldiselt tasakaalus, siis peab arvestamata, et turg ei ole kaitstud väliste globaalsete muutuste vastu. Hea investeering peaks vastu pidama ka ajutisele rahavoo muutusele või intressitõusule.