Vabatahtlik notariseerimine - hullumeelsus!

Äripäevas on avaldatud kriitilisi artikleid tehingute notariaalse tõestamise vajadusest. Radikaalsemate meelest tuleks notariseerimine vabatahtlikuks muuta. 

Diskussioon on põhjendatud, kuna tegu on aeganõudva ja kuluka toiminguga. Paraku on notariseerimine kinnisvaratehingute puhul hädavajalik.

Oma äärmuslikkuses tuntud Saksa mudeli valik oli Eesti iseseisvusaja alguses tehtud poliitiline otsus. Selline nn tugeva kinnistusraamatu süsteem on küll kohmakas, kuid lollikindel. Kuna kehtivad üksnes kinnistusraamatusse kantud asjaõigused, siis iga heauskne isik saab tugineda kinnistusraamatu seisule, millega välditakse vajadust uurida kinnisasjade omandiõiguse ajalugu, misvõib kujuneda tunduvalt kulukamaks, kui notariaalne tõestamine. Kahjuks ei kehti tugeva kinnistusraamatu põhimõte absoluutsena. Näiteks, kui kinnistusraamatusse ainuomanikuna sissekantud isik võõrandab kinnistu, võib tehing ikkagi tühiseks osutada, põhjusel et abikaasa nõusolek puudub ja tegu on ühisvaraga. Kui tugeva kinnistusraamatu põhimõte, siis rakendugu see alati. Kehtiv kinnistusraamat ei saa toimida ilma tehingu notariaalse tõestamiseta.

Kinnistuskohtunik vajab kinnitusotsuse eelset notariaalset kontrolli. Notari roll on mitte üksnes kontrollida poolte tahet ja tehingu seaduslikust, vaid formuleerida ka korrektne kinnistamisavaldus, mille alusel tehakse kinnistusraamatusse kanne. See nõuab oskusi, usaldusväärsust ja vastutuse võtmist.

Osaliselt paratamatus

Praeguse hästi sissetöötatud kinnistamiskorra lõhkumine oleks õiguslikku kaost tekitav hullumeelsus. Toimiva süsteemi säilitamiseks peame leppima ka notariseerimise nõudega. Samas, feodaalse reliktina mõjub võlaõigusseaduse paragrahv, mis sätestab, et kohustusliku notariaalse vormi korral peab ka võlaõiguslik eelleping olema notariaalne.

Loomulikult, asjaõigusliku kande muutmine peab toimuma notariaalse avalduse alusel, kuid miks ei või pooled lihtkirjalikult kokku leppida leppetrahvis või kahju hüvitamises, juhuks kui müüja keeldub kinnistu võõrandamise kohustuse täitmisest. Sellise mittevajaliku vorminõude tõttu ei kehti näiteks lihtkirjalikud broneerimislepingud ja olulises osas ka kinnisvara liisinglepingud, mistõttu liisinguvõtja ei saa leppetrahvi ähvardusel sundida liisinguandjat nõuetekohaselt väljamakstud omandit üle andma. Seevastu kinnisvara käsutamisega mitteseotud suure rahalise kohustuse võtmiseks piisab lihtkirjaliku võlatunnistuse väljaandmisest.

Kindlasti muudaks notariaalse tõestamise nõude kaotamine kinnisasju puudutavate eellepingute suhtes tsiviilkäibe sujuvamaks, tõstaks tehingupoolte vastustunnet, samas kinnistusraamatu süsteem ei kannataks. Ka puudub vajadus EVK mitteregistreeritud osaühingu osa võõrandamise tehingu notariseerimiseks, juhul kui leping on allakirjutatud digitaalselt ja ma ootaksin ka siin mõistlikku seadusemuudatust.