Kui suur oleks Eesti võlakirja intress?

Professionaalsed võlakirjainvestorid on spekuleerinud, et Eesti riigi 10aastase võlakirja intress võiks olla vahemikus 0,5–0,7% aastas. Kui siia lisada Tallinna parimate ärihoonete tootlusmäär (7,0–7,5%), siis on vahe suisa kümnekordne ja seda ärikinnisvara kasuks.

Segi aetud kinnisvaraturud

Ajakirjanduse pealkirju jälgides jääb mulje, et kinnisvaraturg on tagasi eelmise tsükli tipus ehk aastas 2007. Oluline on aga selgelt eristada, kas jutt käib elukondlikust või ärikinnisvarast. Korterite hinnakasvu baasil ei saa teha järeldusi ärikinnisvara kohta ning neid kahte turgu ei tohi ajada segamini.

Eesti elukondliku kinnisvara hinnatrende jälgides võib tõdeda, et hinnatasemed on tõepoolest lähedal kinnisvaraturu eelmisele tipule ehk 2007. aasta hinnatasemetele. Ka Põhjala kuulsa kinnisvarakrahhi järel, alates 1990ndate algusest, kulus kümme aastat, kui kinnisvarahinnad jõudsid taas kriisieelsele tasemele. Seevastu ärikinnisvara on praegu 25–33% madalamal hinnatasemel kui toona.

Illustreerimaks ärikinnisvaraturgu, võime tuua kaks näidet EfTENi portfellist. Eelmisel aastal omandasime kaks hoonet, mis viimati vahetasid omanikku justnimelt 2007. aastal – nendeks hooneteks olid Radisson Sky hotell Tallinnas ja Duntes 6 büroomaja Riias. Kui erinevad investorid omandasid need kaks hoonet 2007. aastal, tasuti kahe hoone eest kokku 105 miljonit eurot. Mullu omandasime me need hooned kahes eraldi tehingus kokku 70 miljoni euro eest.

Hoonete väärtuse langus peitub kahes teguris. Esiteks rahavood ehk üüritulu. Võrreldes 2007. aastaga on Balti turu ärihoonete üüritulud langenud 25–35%. Kindlasti leiame erandeid, mis kinnitavad reeglit, kuid tuginedes EfTENi turuvaatlusele, on see vahemik kinnitanud paikapidavust. Teiseks on tõusnud ka tootlustasemed. Hoolimata asjaolust, et praegu on intressid nullis, ja neid hoitakse Euroopas nullis pigem kauem, kui me praegu arvame, on tootlused Balti regioonis praegu kõrgemad kui kümme aastat tagasi.

Välisinvestorid vaatavad mujale

Kui praegu tehakse investeeringuid parimatesse ärihoonetesse 7,0–7,5% tootlustasemel, siis kümme aastat tagasi olid vastavad tasemed umbes 100 baaspunkti ehk 1 protsendipunkti võrra madalamad. Miks? Välisinvestorite huvi Balti regiooni vastu on praegu oluliselt madalam kui kümnend tagasi. Siis nimetati meid Balti tiigriks ja me nautisime ülitugevat väliskuvandit kui üks maailma kiiremini kasvavaid piirkondi. Tänane kiduv majanduskasv, kinnisvaraturu madal likviidsus, negatiivne demograafiline olukord ja suure idanaabri agressiivne käitumine paneb välisinvestoreid vaatama pigem mujale. Just kirjeldatud tegurite – rahavoogude vähenemise ja tootlustasemete tõusu – koostoimel on ärikinnisvara praegu oluliselt odavam kui kümnend tagasi.