Väikeinvestoreil napib sobivaid kinnisvaraobjekte

Kinnisvaraturul on vaba raha ning investoreid, kellest osa käitub mõistlikult, kuid osa ei tea, mida teeb, kurdavad osalised, kelle sõnul olukord toob kaasa ebamõistlikult kõrge hinnaga ostmise, kirjutab 30. mai Äripäev kinnisvara rubriigis.

Inimeste jaoks on üha olulisem soov passiivset tulu teenida ja tulevikku kindlustada. Kinnisvara peetakse üheks lihtsamaks ja huvitavamaks investeerimissektoriks. Seda suuresti põhjusel, et erinevaid võimalusi on tänapäeval palju ja kinnisvaraga saab teenida peaaegu igaüks, isegi isiklikku kapitali omamata.

Ettevõtluse ning investeerimisega tegeleva OÜ Peeter Pärtel omaniku Peeter Pärteli hinnangul jagunevad kinnisvarasse investeerimise vastu huvi tundjad kahte suuremasse gruppi. Esiteks keskealised inimesed, kellel on säästud ning laenuvõime ning kes otsivad võimalust mõlema realiseerimiseks.

Ajutine väljaüürimine töömahukam

Alustades on Roosaare sõnul riskide maandamise mõttes külaliskorter isegi turvalisem, sest seda saab pakkuda ka oma või sugulaste kodu aeg-ajalt välja üürides. Täna ongi üks tõusvaid trende oma eluaseme välja rentimine suveks või reisil viibimise ajaks, millele on palju kaasa aidanud rakendus Airbnb, mis lihtsustab lühiperioodiks elukoha välja üürimist. "Aastaringselt annab pikaajaline üürnik, kui Haapsalu ja Pärnu välja jätta, siiski paremat tootlust," märkis Roosaare. 

Objekti valikul soovitab Pärtel lähtuda eelkõige sellest, millist klienti plaanitakse tulevikus püüda. "Isiklikult eelistan n-ö Maxima-tüüpi klienti," märkis Pärtel. "Sellisele kliendile tuleb osta vanemas majas asuv korter ja see korralikult kaasaegseks renoveerida. Eelkõige on oluline funktsionaalsus ehk korteris peab olema kõik eluks vajalik. Klient saabub ja lahkub kaks kätt taskus. Samas mingi lisaluksuse eest juurde maksta ei soovita," kirjeldas Pärtel.

Pärteli sõnul on turul siiski rohkem investoreid, kes pakuvad kortereid n-ö Selveri-tüüpi kliendile ehk kortereid kas vanemasse soliidsesse majja või uude kortermajja. "Nende inimeste jaoks on oluline piirkond. Lisaks soovitakse kõrgemat sisustuskvaliteeti," selgitas Pärtel.

Väikesele hulgale investoritele, kelle hulka kuulub suurem osa välismaalasi, on atraktiivne n-ö Stockmanni-tüüpi klient - soovitakse asukohta kesklinnas, eelistatult uues majas või siis väga hästi renoveeritud kesklinna või vanalinna majas. Oluline on kõrge kvaliteet, mugavusesemete olemasolu ning üürileandja kiire reageerimisvõime probleemidele," selgitas Pärtel. Uusi maju arendatakse eelkõige Selveri- ja Stockmanni-tüüpi klientidele. 

Investor eelistab odavamat

Uusmaa maakleri Kaija Kullati sõnul puutuvad nemad palju kokku klientidega, kes investeerivad vanematesse korteritesse, kuna see on väikeinvestorile taskukohasem. Vanema remonti vajava korteri puhul annab investeeringule lisaväärtust ka renoveerimisvõimalus. Uutesse objektidesse investeerivad pigem välismaalased ja ettevõtted, rääkis Kullat. Piirkondadest eelistatakse kesk- ja vanalinna, hea üüripotentsiaaliga on ka Mustamäe ja Lasnamäe algus.

Simsalu sõnul koguvad investeeringutena populaarsust ka mereäärsed piirkonnad nagu Rocca al Mare ja Stroomi, Kalamaja, Pirita ning Viimsi. "Kuna arendajad on üsna aktiivsed, tuleb uusi arendusi pidevalt juurde," lisas Simsalu.

Kinnisvaraturg on pidevas muutumises ning investeeringuid planeerides tuleb arvestada mitme faktoriga. Pärteli sõnul on viimaste aastate muutustest tulenevalt mõistlikke tehinguid üha raskem teha. "Kui 2010. aastal leidis kinnisvaraportaalidest häid pakkumisi kümnete kaupa, siis täna tuleb arvestada kuni paarisaja korteri vaatamisega enne, kui leiad ühe mõistliku,“ märkis ta.

Ta lisas, et turule on lisandunud vaba raha ning investoreid, kellest osa käitub mõistlikult, kuid osa ei tea, mida teeb, mis toob kaasa ebamõistlikult kõrge hinnaga ostmise. "Kasvav turg annab sellised vead andeks, kuid kui turg peaks muutuma, paistavad "alasti ujujad" kohe silma," nentis Pärtel.

Kinnisvarasse investeerimises on tsüklid, mis tihti on kinnisvarahindadele vastupidised. "Kui 2009. ja 2010. aastal olid hinnad madalad, siis eriti suurt huvi kinnisvarasse investeerimise vastu ei tuntud. Nüüd, mil hinnad on kõigi aegade kõrgemail tasemel, on huvi suur," kirjeldas Pärtel.

Pikema kogemusega investorid on tema sõnul juba mõnda aega valmistumas uueks turulanguseks ning sisse võtmas stardipositsiooni. "Suures pildis oodatakse uusi majandusraskusi või probleeme krediiditurul, nii et hinnad liiguvad oluliselt allapoole. Tänane olukord sarnaneb väga 2007. aastale. Samuti raskendab tänane olukord noorematel inimestel enda eluaseme ostmist ning need, kes seda siiski teevad, võtavad tihti pikemas perspektiivis ülejõu käivaid kohustusi," rääkis Pärtel. 

Võimalused ühisrahastuses

Roosaare sõnul on flippimine - ostad, renoveerid-koristad, müüd - läinud raskemaks, sest hinnad on kerkinud ning ostjad eelistavad uusarendusi. "Samas on tekkinud rohkem võimalusi näiteks ühisrahastuseks. Täna on võimalik saja euro kaupa arendusporjektides osaleda,“ lisas Roosaare.

Võimalus on ka objekt üürida edasi üürimiseks. Roosaare sõnul on see ilma kapitalita alustajale hea võimalus. "Üüriäri on suhtlemisäri. Kui suuta näiteks Pärnus omanikult suveks maja üürida ning saada nõusolek selle edasiüürimiseks, võib ilma kapitalita korralikult teenida. Muidugi tuleb arvestada, et see on rohkem siiski ettevõtlus, kui investeerimine,“ selgitas Roosaare.

Lühiajaline üürikorterite pakkumine on kogu aeg olnud ja hotellide pakkumist täiendanud, kuid Airbnb on andnud massidele võimaluse sellesse ärisse väga lihtsalt siseneda. Kui algidee oli oma kodu vaba toa või diivani välja üürimine, siis täna on turul kortereid, mis ongi just selle suunitlusega äri otstarbeks omandatud.

Kullati sõnul on näha, et kui varem investeeriti pigem olemasolevat raha, siis nüüd kasutavad inimesed päris palju ka laenuvõimalusi. "Investeerimishuviga inimesed on hakanud ennast aktiivselt sel teemal harima," märkis ta. 

Taevas pole pilvitu

Üürituru kohal on siiski murepilved. Kui avalik sektor kavatseb üüriturule riigi raha tuua, on oht, et tänased üüriinvestorid lahkuvad turult. Selle tulemuseks on pakkumiste vähenemine, märkis kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark. "Vähenev pakkumine võib viia üürihinnad üles ja algse soodsa hinnaga üüripindade pakkumise asemel saavutatakse vastupidine eesmärk," selgitas ta.

Simsalu sõnul hakkavad Tallinna kesklinnas vabad hoonestamata krundid otsa lõppema, mis tähendab, et vaadata tuleb veidi kaugemale ja laiemalt. "Hea näitena võib tuua Ülemiste City arenduse ning kinnisvarateo laureaadi Ülemiste keskuse, kus loodud on täiesti n-ö uus linnaosa," märkis ta.