Analüütik: kinnisvarakrahhi on võimalik esile kutsuda

Suht mõttetu on ühe kuu baasil teha järeldusi, võrrelda juulit eelmise kuuga, imestada paari objekti hinnalangetamisi, vms. Samas ei ole liiga informatiivne vaadata ka turu arengut 15 aasta tsüklis, sest eks selle sisse on mahtunud eri turu käitumissuunaga etappe. Lihtsustades võiks öelda, et viimane suurim nihe Eesti kinnisvaraturule saabus 2006.a. lõpul, kui pangad muutsid nii eluaseme kui arendusprojektide finantseerimistingimused konservatiivsemaks, nendib Makk.

Piirates turuanalüüsi vaid suurima mahuga ja likviidseima korterelamu turuga - Tallinnaga - saab Maaameti andmetele tuginedes järeldada:

* Alanud aasta märts-aprill olid tehingu kogumahtudelt (arvestatuna rahas) rekordilised Tallinna turul, hiljem on alanud mahtude kukkumine. Tehingumahtudele on avaldanud mõju kesklinna kui kõige kallimate m2 hinnaga objektide tehingumahtude langus, sellest allpool. Tehingumahtudele avaldab mõju ka viiteaeg uute korterite broneerimisest kuni tehingu registreerimiseni kinnisturegistris, mis sõltudes objektist võib olla 3 kuni 12 kuud. Kuna broneerimislepped puudutavad valdavalt tehinguid uute korteritega, mille osakaal tehingute kogumahtudes on hinnanguliselt 30%, siis kajastavad alltoodud andmed siiski objektiivselt turutrende.

"Ehk siis paljude ajakirjanike ja analüütikute meelepahaks ei ole kinnisvarakrahh juulis saabunud. Küll on krahhi võimalik esile kutsuda, sest turu ja hindade liikumisel on suur osa turuosaliste konsensusel. Nagu ka aktsiaturgudel - kui enamus usub aktsiate kallinemist, siis nii ka läheb. Oma osa on pankadel - kui kahe Eestis tegutseva suurpanga nii eraisikutele väljastatud eluasemelaenude kui ka arenduslaenude maht moodustab kokku 2/3 vastava segmendi laenuturust, siis iga äkilisem muudatus laenutingimustes, tagatistes või kapitalisatsioonimäärades mõjutaks otseselt ka turgu. Jääb loota, et nii kommertspangad kui keskpank tunnetavad oma vastutust turuosaliste ees," rääkis Makk.

Eelnev ei tähenda, et 2007. aasta II pool tuleks korterisegmendis lihtne. Pigem vastupidi. Tehingumahud kukuvad augustis ja septembris veel.

Maki sõnul muudab kinnisvarahindade paigalseis nii kohalike kui välismaa spekulantide ning kinnisvara arendajate vastvalminud korterite hoidmise mõttetuks. Siit võib tulla suur üheaegne surve pakkumisele alates septembrist. Lisaks on arendusprotsessis sadu kortereid, mis valmivad aasta lõpul ja mille hoidmine ületalve suurte kommunaalkulude tõttu on ka suurematele arendajatele-ehitajatele suur kahjumiallikas. Paljud laialtreklaamitud arendusprojektid omavad müümata kortereid 2/3 mahus korterite koguarvust. Ja see võib põhjustada reaalse hinnalanguse sügisel.

"Minu tagasihoidliku arvamuse järgi korterisegmendi hinnalangus nõudlust oluliselt juurde ei tekita. Pakkujate "vähempakkumine" võib kujuneda hinnaspiraaliks, kus objektide realiseerimiseks ja konkurentsis püsimiseks ollakse hindu mitmeid kordi korrigeerima, kuid tehingute koguarv sellest ei kasva," märkis analüütik.

Pakkumise poolele, arendajatest kuni pankadeni, oleks kasulikum tekitada nõudlust juurde - noored pered, erivajadustega inimesed, sotsiaalkorterid jms. Selle asemel, et tõenäolisest turulangusest võtta 10%-15% hinnakärped kahjumina "sisse" võiks arendajad kaasfinantseerida müügitehinguid, sest üha suuremaks takistuseks on paljudele uutele laenajatele omafinantseerimise barjääri ületamine.

Ehk siis olukord pole hoopiski lootusetu. Rohkem analüüsi, planeerimist ja paindlikkust. Uus aeg nõuab uusi lahendusi.