- OMX Baltic−0,42%314,42
- OMX Riga0,26%938,51
- OMX Tallinn−0,18%2 147,71
- OMX Vilnius−0,66%1 503,06
- S&P 5000,21%7 707,98
- DOW 300,22%53 463,05
- Nasdaq 0,16%26 331,09
- FTSE 1000,14%10 743,35
- Nikkei 225−3,16%65 326,42
- CMC Crypto 2000,00%0,00
- USD/EUR0,00%0,86
- GBP/EUR0,00%1,17
- EUR/RUB0,00%98,05
- OMX Baltic−0,42%314,42
- OMX Riga0,26%938,51
- OMX Tallinn−0,18%2 147,71
- OMX Vilnius−0,66%1 503,06
- S&P 5000,21%7 707,98
- DOW 300,22%53 463,05
- Nasdaq 0,16%26 331,09
- FTSE 1000,14%10 743,35
- Nikkei 225−3,16%65 326,42
- CMC Crypto 2000,00%0,00
- USD/EUR0,00%0,86
- GBP/EUR0,00%1,17
- EUR/RUB0,00%98,05
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine
Hinna määrab ehitusõigus
Äripäeva ajakirjaniku Tõnis Oja 14. veebruari artikkel "Ärimaa hinnad muutuvad püssirohutünniks" jätab mulje, et kinnisvaras, eriti ärimaasektoris saabub lähitulevikus suur plahvatustelaine.
Jääb mulje, nagu oleks Tallinnas Ehitajate tee 114a asuva 7250 m2 krundi 50 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumine kaine mõistuse vastase ruutmeetrihinnaga.
Pea kümneaastase kinnisvarakogemusega atesteeritud kinnisvarahindajana väidan, et linnatingimustes arendusprojektideks sobilike kruntide ostu-müügitehingute hinda kujundades ei saa võtta aluseks krundi ruutmeetrihinda. Kinnisvaraspetsialistid teavad, et õigem oleks lähtuda krundi ehitusõigusest.
Nimelt on kruntidel erinev ehitusintensiivsus, milles sisaldub näiteks maksimaalne lubatud korruselisus, krundi täisehitusprotsent jne. Kuigi krundi suurus on 7250 ruutmeetrit, tuleb ehitusõigusega brutopinda kokku 8700 m2. Selle valguses on ehitusõiguse ruutmeetri enampakkumise alghind 5747 kr/m2 normaalne.
Näiteks 2006. aasta mais müüs Tallinna linn enampakkumisel osa Juhkentali 1 kinnistust 600 miljoni krooniga. Kuna müüdud osa pindala oli 7384 m2, maksis krundi pinnaühik 81 256 kr/m2.
Hind tundub üle mõistuse käiv? Tegelikult mitte. Kuna krundi ehitusõigus lubab antud osale ehitada kuni kolmekümnekorruselise hoone suletud brutopinnaga umbes 74 000 m2, tuleb ühe ruutmeetri ehitusõiguse hinnaks 8100 kr/m2. Tundub isegi odav...
Näiteks 2006. aasta märtsis rohkesti kõneainet pakkunud Harju tänava tehingus ostis linn paari tuhande ruutmeetri suuruse krundi ärimeestelt tagasi 150 miljoni krooniga. Krundi ruutmeetri hind oli seega umbes 75 000 kr/m2. Samas ei analüüsinud keegi võimalikku ehitusõigust.
2005. aasta juunis toimus ostu-müügitehing Narva mnt 67 kinnistuga hinnaga 251 miljonit krooni. Krundi suurus on 48 698 m2. Seega oli krundi ruutmeetri hind 5154 kr/m". Tehing toimus üle pooleteise aasta tagasi.
Seega: pelgalt krundi ruutmeetri hind ei peegelda kinnisvara tegelikku väärtust ning moonutab kinnisasja sisulist väärtust.
Kui kruntide ruutmeetreid üldse võrrelda, saaks seda ilmselt teha hoonestamata eramukruntide puhul, kus ühele krundile saab reeglina ehitada ühe eramu. Kui aga tegemist on juba ridaelamuga, tuleb arvestuse aluseks võtta ühe ridaelamukorteri tüki ehitusõiguse väärtus.
Samuti ei saa tehnoparkide puhul lähtuda vaid ruutmeetri hinnast. Põhjuseks on eri arendusprojektidesse kuuluvatele kruntidele detailplaneeringuga sätestatud erinevad ehitusintensiivsused: laohoone suurim kõrgus, krundi täisehitusprotsent jne.
Seotud lood
Juulis lisandus 4 üürnikku
Riias arendatav Preses Nama Kvartālsi ärikeskusega lisandus ainuüksi juulis neli uut üürnikku. Uute tulijate seas on digitaalse kasutajakogemuse disainiga tegeleva ettevõtte kontor ning mitu teenusepakkujat – pilatese stuudio, kohvik ja lõunasöögirestoran. Esimesed üürnikud kolivad keskusesse juba 2027. aasta jaanuaris.
Hetkel kuum
Enimloetud
2
Oksjonile laekus üks vastuväide
3
Michal: kontrollitakse versiooni, et süütamise taga on Venemaa
Viimased uudised
Liitu kirjaga
Telli uudiskiri
Hetkel kuum
Michal: kontrollitakse versiooni, et süütamise taga on Venemaa
Oksjonile laekus üks vastuväide
Michal: kontrollitakse versiooni, et süütamise taga on Venemaa
Oksjonile laekus üks vastuväide
Kontaktid
Liitu uudiskirjaga 1
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised. 1
Keskuse turuväärtus 94 miljonit. Tehingu taga Arakas, Kirjanen, Külvik jt
Rikaste TOP 500
1
1 699 200 000
2
1 248 400 000
3
1 138 400 000
4
637 100 000
5
590 600 000
Keskuse turuväärtus 94 miljonit. Tehingu taga Arakas, Kirjanen, Külvik jt
Liitu uudiskirjaga 2
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised. 2
Podcastid
Kaubanduse Aastakongress 2024
Eesti majanduses on keerulised ajad - majandus ei kasva, investorid kardavad sõda, tarbijad ostavad üha enam välismaa e-poodidest. Eesti hinnatase päris mitmes kategoorias ületab Euroopa Liidu keskmist. Aga igale langusele järgneb tõus ja pärast vihmaseid päevi paistab taas päike.
Tavidi käive kasvas 93%, 1,56 miljardi euroni
Oksjonile laekus üks vastuväide
Michal: kontrollitakse versiooni, et süütamise taga on Venemaa
Kodubörsid ja suur S&P500
Toetajad
Kontaktid
Tagasi Äripäeva esilehele