Ostjad dikteerivad uute korterite turgu

Uute korterelamute turgu iseloomustab üha süvenev kliendikesksus, sest 5?6 aastat tagasi kehtinud standardite järgi ehitatud korterelamud oleks tänasele kliendile täiesti vastuvõetamatud.

Tinglikult võib uute korterelamute ajastu alguseks lugeda perioodi 1996?1998. Tartus hakati uusi korterelamuid rajama 1999. aastal, Pärnus veelgi hiljem. Selle võrra on sealne turg ka Tallinna omast maha jäänud. Et kirjeldada korterelamute muutumist, on mõistlik võtta aluseks Tallinna turg.

Tol ajal alustasid esimesed arendajad ettevaatlikke samme kortermajade ehitusturul, kuna projektide tulusus ja müügiperioodid olid veel ettearvamatud. Suurim arendajate hirm oli see, kas suurele kortermajale jätkub ka maksevõimelist klientuuri. Pigem putitati üles vanu väikeseid korterelamuid kesklinna läheduses või Kadriorus. Samas oli hirm ka põhjendatud ? ostjale oli äärmiselt raske selgeks teha, miks ta peab ostma tuliuue korteri, mis maksab naabermajas asuvast korterist kaks korda rohkem. 5?6 aastat tagasi maksis keskmise remonditud Mustamäe korteri m2 umbes 5500 krooni, tänaseks on hind tõusnud 9000-le, hinnatõus seega 63. Samas on uute korterelamute hinnad tõusnud märksa vähem, tõus on jäänud ehk kümmekonna protsendi piirimaile.

Nii 1997. aastal kui ka praegu jäävad sarnased korterid üpris sarnasesse hinnaklassi. Juba tollal müüdi Kadriorus uusi kortereid hinnaga üle 20 000 kr/m², odavamate piirkondade puhul oli see 10 000?15 000 kr/m². Sarnased on hinnad praegugi. Tippruutmeetrihinnad Tallinna uute korterite puhul on siiani 30 000 krooni, needki on üksikud panoraamvaatega pinnad. Seega olid hinnakäärid pruugitud eluasemetega suuremad ja ostjaskond väga piiratud. Ka korterite müügiperioodid olid pikemad ning läbimõtlematu korterelamu viis nii mõnegi arendaja pankrotti.

Esimeste uute korterelamute puhul oli tugevalt tunda arendajate kogemuste puudumist. Sisuliselt tehti kõik risti vastupidi praegu aktsepteeritavaga võrreldes. Hooned asusid tihti suurte magistraalide ääres, kliendile ei antud võimalust planeeringut valida, peamiselt müüdi juba siseviimistlusega kortereid ehk ostja ei saanud isegi parketti ise valida. Samuti ei pööratud mingit tähelepanu parkimisvõimalustele, kõrghaljastusele, laste mänguväljakute lähedusele. Paljud korterid olid otstarbetult suured.

Nii kummaline kui see ka ei tundu: mida aasta edasi, seda enam leiavad ehitusjärelevalvajad põhjust nurinaks. Kui algusaastatel suhtuti ehituskvaliteeti kellassepa täpsusega, siis tänaseks on kortermajade ehitamine läinud nn konveiermeetodile, mistõttu peavad paljud arendajad veel kuid hiljem objektil ehituspraaki parandama.

Äärmiselt olulise tõuke andis korterelamute turule aga periood 1998?2000, mil realiseeriti peamiselt valminud, ent varem ebaõnnestunult müüdud objekte. Olulist rolli õigeaegse müügi ebaõnnestumisel mängis rahakriis ? ühelt poolt ei saanud ostjad laenu, teisalt külmutati ka uute korterelamute ehitamine.

Arendajad hakkasid mõistma, et planeeringute, viimistlusmaterjalide jms pealesurumine ei too piisavat müügikäivet. Uue sajandi korterelamud paistavadki oma paar aastat vanemate eelkäijatega võrreldes silma just paindlikkuselt. Korterid on muutunud väiksemaks. Planeeringuid on võimalik vastavalt kliendi soovile muuta, pakutakse erinevaid küttevõimalusi, võimalusel rajatakse maa-alune parkla, hoonete turvasüsteemidele pannakse üha suuremat rõhku. Samuti ei ole ainus võimalus osta endale ?võtmed kätte? korter. Lisaks on muutunud tavapäraseks korteri karbi kujul müümine. Kõige olulisemaks muudatuseks on aga asukohavalik ? uusi maju püütakse ehitada võimalikult vaiksesse piirkonda ning suurte liiklussõlmede lähedusse kerkivad praegu korterite asemel hoopis kaubakeskused.