Eluasemeturule tõmmatakse pidur peale

Rahandusministeeriumis valminud eelnõu kohaselt jõustub liitumisel Euroopa Liiduga 1. mail 2004 käibemaksuseaduse muudatus, mis maksustab käibemaksuga uued ehitised ja ehitisealuse maa esmamüügi. Käibemaks tuleb tasuda ka hoonestamata kruntidelt.

Kuna seadusemuudatus võimaldab arendajatel käibemaksuta müügi korral kuludesse kantud käibemaksu korterite ja eramute ehitamisel kasutatud kaupadelt ja teenustel maha arvata, kallinevad korterite hinnad vaid kasumiosalt/krundilt arvestatava käibemaksu võrra s.t 5 kuni 7 protsenti.

Kavandatava seadusemuudatuse mõju saab kinnisvaraturul kõige tuntavamaks tõenäoliselt elamukruntide turul. Kuna käibemaksuga maksustatavad otsesed sisendressursid moodustavad kruntide lõpphinnast suhteliselt tagasihoidliku osa, tuleb hinnalisand kinni maksta krundiostjatel. Maa suure hinnadiferentsi tõttu ei pruugi kruntide hinnatõus otseselt välja paista, kuid prognooside ja arvutuste kohaselt tõuseb käibemaksuseaduse muudatuse mõjul hind eraisikule 10?13.

Seega tasub esmajoones neil, kel plaanis lähiajal uus kodu või selleks maad soetama hakata, ostu mitte edasi lükata. Kuna nimetatud sektorid hõlmavad kinnisvaraturust üha märkimisväärsema osa ning on turu hinnavedajateks, avaldab see perspektiivis survet kogu elamispinnafondi hinnatõusule.

Hindade kallinemine vähendab elamispindade turu aktiivsust, kuna tagasihoidlikud sissetulekud ei võimalda paljudel soovijatel selles enam osaleda.

Kuigi seaduseloojate ideaalis peaks tõusev maksukoormus jagunema lõpptarbijate s.t tavakodanikest eluasemesoetajate ning kinnisvaraarendajate vahel, peavad tegelikkuses kukrut kergitama vaid esimesed. Arendajate kasumimarginaale alandavad niigi viimastel aastatel hüppeliselt tõusnud hoonestuskõlblike kruntide hinnad, ehitushindade kallinemine ning bürokraatia tõttu vajalike detailplaneeringute aastaid kestev venimine. Seetõttu ei võimalda maksukoormuse kasv hindu käesoleval tasemel hoida.

Kuigi hetkel on nõudlus uute elamispindade järele tugev, moodustab suure osa sellest maksimumpiirini laenavad hinnatundlikud ostjad. Järjekordne hinnatõus ähvardab muuta olukorra niigi pingelisel uuselamuturul lausa plahvatusohtlikuks. Ostjaskonna vähenemise kartuses ei tõsta kinnisvaraarendajad tõenäoliselt uute projektide hindu automaatselt 1. mai saabudes, vaid püüavad hinnatõusu hajutada pikemale perioodile. Nii võib ostjatel üldise hinnatõusu taustal käibemaksu lisandumise mõju hoopiski märkamatuks jääda.

Arvestades kinnisvaratehingute suurt hulka ning kõrget rahalist väärtust, hakatakse kiirelt otsima uuest seadusest möödahiilimise võimalusi. Seetõttu sageneb uue seaduse mõjul päris kindlasti fiktiivsete kinnisvaratehingute arv, mistõttu jääb riigi tulu oodatust oluliselt väiksemaks.

Hoopis olulisem hinnatõusust on aga riigi muutunud suhtumine elamumajanduse toetuse vajalikkusest. Järgmise aasta 1. maist kavandatavad muudatused käibemaksuseaduses viitavad selgelt pidurite tõmbamisele elamumajanduse kiirele kasvule.

Kas tõesti on meie elamistingimused nii heale järjele jõudnud, et peetakse vajalikuks kiire arengutempo hoogu pidurdama hakata? Numbrid kõnelevad hoopis vastupidisest. Elamufondi vananemisele pole viimaste aastate jooksul märgatavalt elavnenud uute elamispindade rajamine piiri pannud, rääkimata keskmise eluaseme kvaliteedi paranemisest.

Käesolev seadusemuudatus on valus hoop eelkõige tärkavale keskklassile, kelle hinnatundlikkus uue eluaseme soetamisel on kõige suurem. Tõenäoliselt peab nii mõnigi noor pere järjekordse hinnatõusu tõttu uue kodu rajamise edasi lükkama.