Dubai kinnisvara turg peibutab endiselt investoreid

Praegusel ajal on kolm toodet, mida investorid ostavad, vastavalt oma eelarvele ja strateegiale: hea üüritootlusega kinnisvara ostusummaga 150 000 – 250 000 eurot, mis asub tavaliselt 20–30 minuti autosõidu kaugusel merest ja downtown’ist. „Need on piirkonnad, kus on olemas nii poed, söögikohad, pargid kui ka koolid. Hea on teada, et 2030. aastaks tuleb kõikidesse rajoonidesse ka metroo. Praegu saaks 150 000 – 170 000 euro eest ehitusjärgus olevas arenduses täissisustusega stuudiokorteri suurusega ca 35 m² majas, kus on spaa, jõusaal, bassein ja mänguväljakud. Aastase lepingu puhul oleks üüritulu 12 000 – 14 000 eurot ehk ligi 8% tootlust,“ rääkis Skorik.

Teise kategooriasse kuuluvad kahe- või kolmetoalised korterid kommuunis hinnaga 250 000 – 450 000 eurot. Skorik tõi välja, et viimasel ajal on Dubais populaarsust kogunud ühe arendaja ehitatud piirkonnad, kus asuvad madalamad ridaelamud ja kortermajad ning väiksemad villad. Seal on välja ehitatud ka infrastruktuur: suured pargid, spordi- ja laste mänguväljakud, poed, lasteaiad, koolid, kohvikud. Nendest on kujunenud eurooplaste meelispaigad, eriti noorte ja perede jaoks, kuna kõik on käe-jala juures. Lisaks on ümbruses palju rohelist. „Siin saaks ehitusjärgus uusarenduses 250 000 – 300 000 euroga suure kahetoalise 55–65 m² korteri, mille üüritulu oleks 25 000 eurot aastas ehk tootluse suurusjärk jääks 8–10% juurde. Kommuunis tasub osta kinnisvara ka edasimüügiks, sest tavaliselt tõuseb hind kogu arenduse valmimise järel paari aastaga vähemalt 30%,“ selgitas Skorik.

Kolmanda kategooria moodustavad luksuslikud korterid mere ääres või ridaelamu eelmainitud kommuunides ostusummaga 500 000 – 800 000 eurot. Ka siin kehtib tõsiasi, et ehitusjärgus kinnisvara on 30% soodsama hinnaga kui valmis korter. „Valmis uusarenduses algavad ridamaja hinnad alates 800 000 eurost, aga ehitusjärgus olevas heas piirkonnas saab ridamaja kätte 600 000-ga, arvutused tehke ise,“ viskas Skorik mõtte õhku. „Lisaks on kõikidel ehitusjärgus olevatel elamispindadel maksegraafik, mida saab ehituse jooksul tasuda osade kaupa. Paljudele ettevõtjatele see meeldib, et sissemakse on 20% ja ülejäänud summa makstakse jupi kaupa (paar tuhat eurot kuus) ja siis ongi märkamatult 2–3 aastaga korter välja ostetud,“ selgitas ta.

Dubais on mere ääres väga vähe maad ja väljakujunenud piirkondades, nagu näiteks Palm Jumeirah või Dubai Marina, on korterid väga kallid. Skoriku sõnul on veel mõned piirkonnad, mis on ehitusjärgus ja suure kasvupotentsiaaliga, nagu näiteks Dubai Islands ja Maritime City, mis asub 15 minuti autosõidu kaugusel downtown’ist. Sinna rajatakse uued elamupiirkonnad koos randade, jahisadama, kaubanduskeskuste, kohvikute ja kõigeks vajalikuga.

„Seal saaks osta 70 m² suuruse kahetoalise korteri butiikmajas hinnaga 500 000 eurot, mille aastane üüritulu jääks 40 000 – 50 000 euro juurde, mis annaks 8–10% tootlust,“ lausus ta. Loomulikult on Marina, Downtown koos Business Bayga ajalooliselt kõige turistirohkemad ja tihedalt asustatud rajoonid, kuid seal toimib pigem lühiajaline üüriturg. „Inimesed, kes elavad Dubais üle aasta, väldivad nendes piirkondades elamist turistide tõttu, sest hinnad on kõrged, liiklusummikud, pilvelõhkujad, lisaks pole kuskil perega aega veeta. Seal arendusprojektideks vaba maad peaaegu ei ole ja kui mingi uus maja tuleb, siis on hinnakasv juba müügihinna sisse arvestatud ja suurt kasvu ei tasu loota,“ selgitas ta.

Skoriku sõnul teeb algaja investori jaoks Dubai kinnisvaraturule sisenemise keeruliseks, et valmis kinnisvara ostes peab kogu raha olema arvel, sest laenu on välismaalasel keeruline saada. Kuna ka uusarenduses kinnisvara ostes tuleb 60–70% ostuhinnast enne ehituse valmimist ära maksta, siis päris tühjade kätega või vähese kapitaliga Dubais alustada ei saa. Seega peab esimesi investeeringuid tehes arvestama enda rahaga. Ka tuleb kogu ostusumma kohe välja käia neil, kes soovivad valmis kinnisvara osta ja kes on nõus tänast turuhinda maksma. „Investoril pole ju mõtet tänase turuhinnaga osta. Isegi kui ta tahab osta üürimise eesmärgil, oleks ju hea kinnisvara võimalikult odavalt kätte saada. Samas kui osta ehituse ajal, ei pea kogu summat olemas olema, piisab vaid 20 protsendist + 4% ühekordne maamaks, mida tasutakse alati ostmisel,“ selgitas Skorik. Lisades, et Dubais on ehituse ajal makseplaan, näiteks 20% on sissemakse, 40–50% ehituse ajal (kahe-kolme aasta jooksul) ja ülejäänud summa kinnisvara kättesaamisel. „Võimalik on taotleda viimasele osamaksele laenu (ehituse lõpus on 30–40%-ne osamakse), kuid selle peale ei tasu loota, seega peaks ikkagi vajaminev raha tagataskus olema. Samas on väga positiivne, et laenu ei anta kergekäeliselt. Dubais tehakse üle 70% tehingutest ilma laenuta, mis tähendab, et näiteks suure ülemaailmse majanduslanguse korral ei juhtu Dubai kinnisvaraturul suuri kollapse,“ usub Skorik.

Dubais on kinnisvara otse arendajalt turvaline osta, kuna enne ehitusloa saamist peab arendaja tõendama sealsele maa-ametile, et tal on piisavalt vahendeid selle projekti elluviimiseks. Teiseks peab arendaja omama deposiitkontot, kuhu kliendid kinnisvara osamakseid tasuvad. Deposiitkonto on Skoriku sõnul maa-ameti ehk valitsuse kasuks külmutatud ja kui arendajaga peaks midagi juhtuma, siis klient saab raha tagasi või tehakse teise arendaja poolt tööd lõpuni. „Ehitajate üle teostab Dubais järelevalvet sama maa-amet, kes vastavalt hoone valmimisele vabastab raha deposiidist. Samuti kontrollib maa-amet, et hoone oleks ehitatud projekti järgi,“ rääkis ta. Ainukese riskina toob Skorik välja algaja arendaja, kes endale tunnustatud ja usaldusväärset nime pole veel teinud. „Siis on oht, et kõik pole nii, nagu 3D-brošüüris lubatud oli, kas on tööd teostatud madalama kvaliteediga või majad ehitatakse valmis, aga infrasüsteeme ja avalikke alasid, nagu basseinid ja spordiväljakud, ehitatakse veel kaks aastat. Hea professionaalne maakler teeb koostööd ainult suuremate ja mainekamate arendajatega, kellel on olemas ajalooline tõestus, et nad on oma projektid vastavalt lubadustele valmis ehitanud. Sellised arendused on kvaliteetsed ja sinna soetatud kinnisvara on ka hiljem nõutud,“ tõdes Skorik.

Eesti ostjatest 90% soetab kinnisvara Dubaisse investeeringuks. Skorik ütles, et kuna paljud ostjad on edukad ettevõtjad vanuses 35–45, kellel lapsed käivad juba koolis ja nad ei taha ilma tungiva vajaduseta kuhugile mujale kolida, siis need ostavad kinnisvara kas üüriks või edasimüügiks. Ka on neile oluline, et n-ö oma inimene, kes reaalselt tunneb turgu, elab seal ise ja on ka Dubais kinnisvarasse investeerinud. Nad soovivad ka, et hiljem kinnisvara valmides keegi pädev isik vaataks objekti üle, aitaks teha kõik vajalikud liitumislepingud (vesi, elekter, gaas, internet), vajadusel sisustaks korteri ja paneks üürile või müüks selle edasi.