Eestis on liiga palju kinnisvara

Kinnisvara on praegu kuum teema. Ei möödu nädalatki, mil keegi ei paluks mul ette ennustada arvatava „kinnisvaramulli“ lõhkemist või uuriks, millal Tallinna korterite hinnad ootamatutest kõrgustest lõpuks alla kolivad. Kui võtta aluseks pealinna kohal kõrguvate kraanade hulk, võib eelmise buumiga isegi teatava paralleeli tõmmata, kuid siinkohal sarnasus lõpeb.

Riigis tervikuna on kinnisvara pigem liiga palju kui liiga vähe ning Tallinna lähiümbrusest väljaspool ehitusel sarnast hoogu sees pole. Üle Eesti on laiali pillutatud aga väga suur hulk sellist kinnisvara, mis on amortiseerunud või asub lihtsalt „vales“ kohas ning võimalused selliste hoonete korda tegemiseks on täna pehmelt öeldes nigelad. Kui jätta kõrvale ilmselge ehk lammutamise võimalus, mis pole alati sugugi otstarbekas ega ka kuluefektiivne, jääb üle küsida – mida sellise ajahambast puretud kinnisvaraga ikkagi peale hakata ja kas on võimalik tema väärtust kuidagi tõsta?

Riigile kuulub ca 9,2 miljonit ruutmeetrit kinnisvara, millest suur osa lihtsalt seisab ja sellele ei ole suudetud viimase 20 aasta jooksul toimivat kasutusotstarvet leida. Kui tegemist pole just Tallinna, Tartu või Pärnu kesklinnaga, siis sellist kinnisvara keegi naljalt ei osta. Käärid kinnisvara väärtuse vahel Eestimaa erinevais paigus on suured – kui Harjumaal ei saa keskmise palga eest hetkel osta ühte ruutmeetritki, siis Valgamaal saab sama raha eest kätte juba mikrokorteri. Viimase kolme aasta jooksul on enamikus maakondades kinnisvara hinnad pealinna omadest üha kaugenenud. Ka uute hoonete ehitamise või renoveerimise osas ei ole seis parem. Laias laastus valitseb olukord, kus investeerides väljaspool Harjumaad kinnisvarasse näiteks 1 euro, hindab pank selle väärtuseks 10 senti ning lootus selliste tingimuste juures laenu saada on sisuliselt nullilähedane ja nii jäävad ka paljud hooned korda tegemata.

Valdkond, kus on meil on arenguruumi ja turg ei ole kindlasti veel „täis“, on ärikinnisvara. Võrreldes näiteks Helsingiga, mis ligi 650 000 elanikuga ei ole Tallinnast oluliselt suurem, on sealne äripindade mahu erinevus siiski märkimisväärne. Kui Tallinnas on kokku ca 670 000 ruutmeetrit äripinda, siis Helsingis tervelt 5,9 miljonit ruutmeetrit. Lisaks asuvad Helsingi külje all veel Espoo ja Vantaa (kokku ca 2,8 miljonit ruutmeetrit äripinda), millele ei ole Eestil ühtki sarnast piirkonda vastu panna. Soovides oma riigile põhjamaise ärikeskuse kuvandit, tasuks meil siit kinnisvara arenduse kontekstis omad järeldused teha.

Päris uut kinnisvara arendades oleks kindlasti mõistlik 50 või isegi 100 aastat ette mõelda perspektiiviga, kuidas hoonete funktsiooni tulevikus hõlpsamini muuta. Nõukogudeaegsete ehitiste konstruktsiooni, pikkade koridoride ja pimedate ruumide juures, on seda tihtipeale keeruline teha. Seevastu tänapäevaste kontorihoonete puhul on üsna tavaline, et siseseinad ei ole püsivad ning vajadusel saab ruumide suurust, kuju ja avarust lihtsalt muuta. Samavõrd olulised on ehitusmaterjalid ja -kvaliteet, mis tagavad hoonete pikaealisuse.

Ajalugu näitab, et ka vanast võib edukalt saada uus, kuid selleks peab kinnisvarapoliitika ajaga kaasas käima – eelkõige toetama infrastruktuuri arengut ja võimaldama hoonetele tänapäevaste funktsioonide leidmist.