Fikseeritud hinnaga kontoreid vähe

Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade maakleri Eike Lepa sõnul sobib fikseeritud hind väikesele või alustavale ettevõttele, kel vaja oma kulusid väga täpselt prognoosida. “Hoogustuv väikeettevõtlus kasvatab nõudlust soodsate, hea asukohaga büroopindade järele. Hinnatundliku kliendi jaoks on hea variant, kui kõrvalkulud on fikseeritud või hinna sees. Näiteks on populaarsed vanemate kontorihoonete ruumid, mille üldpind on 10–20 ruutmeetrit ja hind 5 ­eurot/ruutmeeter. Alustavale ettevõttele on kindlustunne väga tähtis ning seda tekitavad mõnedes sellistes majades pakutavad fikseeritud kõrvalkulud. Ka lao­pinnaks on hea kasutada madala fikseeritud hinnaga üüripinda,” rääkis ta.

Büroopindade rentimine fikseeritud üürihinnaga on kinnisvaraturul siiski vähe levinud. Lepp märkis, et hooned, kus fikseeritud hinda pakutakse, on reeglina vanemad, B- ja C-klassi majad. “Selliseid maju leidub nii Mustamäel kui ka kesklinna piirkonnas,” märkis ta.

Kui üürileandja kontoripinna pakkumises kuulutab, et rendihinnale lisanduvad kõrvalkulud kulupõhiselt, siis enamasti rentnikule muid alternatiivseid võimalusi valida ei anta. “Erandeid tehakse väga harva ja kui, siis väga väikeste, 15–30 ruutmeetri suuruste pindade puhul. Kallimate pindade puhul eelistatakse siiski fikseerimata hinda ning makstakse vastavalt oma mõõdikutele ja ruutmeetritele,” lisas maakler.

Tarvo Tamast, Domus Kinnisvara äripindade maakler

Mõned erandid välja arvata, on enamik turul pakutavatest büroopindadest fikseerimata kuludega. Ei saa öelda, et klientidel oleks suur huvi fikseeritud hinnaga pindade vastu. Kui pead hakkama suvel maksma sama palju kui talvel, siis kes sellest ikka huvitatud on. Aga kui üürilevõtja on mingitel põhjustel fikseeritud hinnast huvitatud, siis tõenäoliselt arvestatakse hind kulude skaala kõrgemast otsast. Viimane talv oli meil leebe ja väiksema küttekuluga, ent üürihind kujundatakse siis pigem eelneva, külmema talve põhjal.

Kõik oleneb siiski üürihinnast. Madalama üüriga pinna puhul on kulude fikseerimine ehk üürnikule mõistlik, aga kui maksad üüri 13 eurot ruutmeetrilt ja 3–4 eurot kommunaalkulusid ruutmeetrilt aasta läbi, siis  käib see üle jõu. Alustavale väikeettevõttele piisab algul  10–15ruutmeetrisest kontoriruumist ja neid turul ka on.

Väiksemaid fikseeritud hinnaga pindu võib leida Mustamäel ja kesklinnas. Mul on praegu töös üks fikseeritud kuludega Mustamäe büroopinna pakkumine. 250ruutmeetrise pinna üürihind on 950 eurot kuus, millele lisandub käibemaks. Lisaks on eraldi fikseeritud muude kulude (küte, elekter, vesi, üld- ja välikoristus) katteks 2 eurot ruutmeetri eest ilma käibemaksuta.

Meediamüüja eelistab maksta tegeliku tarbimise alusel

Jaanuaris kolis uuele pinnale Lõõtsa 8a meediamüügi ettevõte Sisetelevisioon OÜ. Tegevjuht Priit Pedanik rääkis, et asukohta vahetati, kuna jõudsalt kasvanud ettevõte vajas suuremat pinda.

“Algselt jagasime Artist Siseraadiod OÜga sama pinda (Lõõtsa 6) ja ka töötajaid, aga kiire areng sundis muutustele. Ülemiste City kvartal on meile sümpaatne ja kui Technopolise uued kolmiktornid valmis said, kolisime kõrvalmajja – 80 ruutmeetri suuruse pinna pealt 170 ruutmeetrisesse kontorisse. Saime 9. korrusel hea vaate lennujaamale, arendaja tuli igakülgselt vastu meie soovidele ja Technopolise poolt välja pakutud sisearhitektiga jäime väga rahule,” jagas Pedanik oma kogemusi.

Sisetelevisioonil on rendileandajaga sõlmitud tähtajaline leping pikemaks perioodiks: “Meie soovisime soodsaid renditingimusi – kauplesime ruutmeetri hinna ja kontori ringiehitamise üle –, ning omalt poolt anname rendileandjale kindlustunde, et niipea siit kvartalist ära ei koli.”

Mõõdetavat kulu on mõistlik maksta tarbimise järgi. Rendihinnale lisanduvad muutuvkulud, elektri eest makstakse vastavalt tarbimisele ning üldvalgustuse, veekasutuse ja teenuste eest vastavalt ruutmeetrite arvule.

“Minu meelest on see loogiline, et maksad selle eest, mida reaalselt tarbid – ka koristusteenused on võimalik arvestada ruutmeetripõhiseks. Rendihindade kujundamist võiks võrrelda elektripakettidega. Kui elektrit müüakse fikseeritud hinnaga paketina, siis müüja ostab ju turult ikkagi börsihinnaga ja ega ta ei saa mulle elektrit odavamalt müüa – nii on ka rendikuludega. Kui on ikkagi võimalik kulu mõõta, on seda mõistlik teha ja maksta mõõtmistulemuste alusel,” arvas Pedanik. 

Praegu pakutavad fikseeritud rendihinnaga   bürooruumid

Akadeemia tee 33

Mustamäe, Tallinn

83 m², 2 tuba

540 € + km

6,5 € /m²

Kommunaalkulud hinna sees

lisainfo: City24

Kadaka tee 72A

Mustamäe, Tallinn

36,8 m², 1 tuba

220 € + km

5,98 €/m²

Kommunaalkulud hinna sees

Lisainfo: kv.ee