Riigikohus raputab pankade kinnisvaraportfelli

Kõrgeim kohus leidis, et tühine võib olla hüpoteegi laiaulatuslik kokkulepe, mis tagab käenduslepingust tulenevaid nõudeid kinnisvaraga.

Aprillikuine lahend käsitleb olukorda, kus eraisik seadis 2002 panga kasuks hüpoteegi, mis tagas tulevikus tekkivaid nõudeid. 2008 hakkas sama isik käendama firma laenu, kuid firma pankrotistus ning pank esitas käenduslepingu alusel nõude võla sissenõudmiseks hüpoteegi arvelt. Käendaja vaidles vara müügile vastu põhjusel, et ta ei soovinud kinnisvaraga firma laenu tagada.

Riigikohus tõdes, et globaalse tagamiskokkuleppe sõlmimisel on tegemist krediidiasutuste pikaajalise praktikaga, mille eesmärk on lihtsustada hilisemate krediitide võtmist, et hüpoteegilepingut ei peaks hiljem notari juures muutma. Samas leidis kohus, et kui selline „soodustamine“ pöördub panga kliendi kahjuks, siis võib see olla üllatuslik ja ebaaus ning kahjustada vara omaniku ja teiste võlausaldajate huve. Seetõttu asus riigikohus seisukohale, et tagamiskokkulepe võib olla tühine, kuid jättis täpsete asjaolude tuvastamise ringkonnakohtu ülesandeks.

Mais tegi riigikohus lahendi vaidluses, kus eraisik tagas samuti oma kinnisvaraga firma kahte laenu. Firma tagastas ühe laenu, kuid jäi teisega võlgnevusse, ning pank alustas hüpoteegi realiseerimist. Vara omanik taotles hüpoteegi kustutamist, kuna tema soov oli tagada vaid esimest laenu, mis on tagastatud. Riigikohus leidis, et lai tagamiskokkulepe võib üldjuhul olla tühine, kuid antud asjas oli vara omanik ka firma juhatuse liige ning osales laenulepingu läbirääkimistel. Seetõttu oli vara omanik tagamiskokkuleppest teadlik ning sai mõjutada lepingute sõlmimist, märkis kohus.

Lahendid näitavad, et laiaulatuslik tagamiskokkulepe võib osutuda tühiseks, kui see on määratlemata, üllatuslik ning ebaaus vara omaniku suhtes. Arvestades, et globaalsete tagamiskokkulepete sõlmimine on olnud tavapärane, siis võib see puudutada paljusid tagatisi. Sellegipoolest tuleb vaidluse korral vaadata iga tagamiskokkulepet eraldi ning tuvastada, mida tegelikult tagada taheti.

Selleks, et kokkulepe kehtiks, peavad tagatavad nõuded olema võimalikult selgelt kirjeldatud ning tagatise andjale arusaadavad ja ettenähtavad. Laiaulatusliku kokkuleppe tühisuse vältimiseks võib välistada nõuded, mis ei ole hüpoteegiga tagatud, näiteks, et hüpoteek ei taga käendusest või nõuete loovutamisest tulenevad nõuded. Samas võivad tagatud olla edaspidi võetavad sarnased laenud või krediidiliinid. Käenduslepingu alusel tulevikus tekkivad võlausaldaja nõuded kolmandate isikute vastu saavad olla tagatud olla vaid siis, kui see on eraldi vara omanikuga kokku lepitud.